作為國家中心城市,在城市化不斷發展的進程中,開始面臨土地等膠原蛋白資源的嚴重制約。如何通過改造,提高大片的城中村、大量的“握手樓”等“三舊”土地的利用效率,成為了廣州新型城市化道路的關鍵因素之一。
  在以“三舊”改造為核心的城市更新改造的探索中,廣州一直扮演著先商務中心行者的角色。4年來,作為“第一個吃螃蟹的人”,廣州在城市低效用地建設量巨大、權屬狀況錯綜複雜的形勢下,堅持不懈地探索“存量之中找增量”的城市更新之路,取得了一系列的探索成果。
  在新的一年,廣州“三舊”改造工作將如何開展,如何打好一場房屋貸款城市更新改造攻堅戰呢?廣州市“三舊”辦有關負責人表示,今年廣州將按照十八屆三中全會精神,採用政府主導、市場運作的原則,鼓勵和引導高品質開發企業參與廣州“三舊”改造。
  改造原則堅持政府主導鼓勵優質企抗癌食物業參與
  政府主導是用記憶體好、用活、用足“三舊”改造政策的關鍵,廣州市“三舊”辦負責人表示,今年廣州仍然將非常註重通過規劃和計劃對“三舊”改造工作進行引導。
  首先是規劃引領,強調科學合理劃定城鄉更新改造單元,編製城鄉更新改造單元規劃和改造方案,以城市控制性詳細規劃確定的開發強度、交通規劃、基礎設施規劃為基礎。
  二是計劃管理,要嚴格按照實施計劃組織實施,每年推進約10條村。這既有利於保持社會穩定(改造資金的保障和拆遷的維穩),又有利於保持廣州房地產市場的穩定。所以“三舊”改造工作推進時應該穩步有序,不能急進。
  三是成片改造,這是廣州“三舊”改造的鮮明特色,具有濃郁的政府主導色彩。強調要按照城鄉更新單元組織成片連片整體策劃,分步改造,將邊角地、插花地、夾心地進行土地歸宗或與相關土地權屬人聯合改造,避免新的邊角地的形成,以確保城鄉規劃的統一實施。
  當前,廣州正在大力推進“三舊”改造地塊的成片儲備開發工作。國際金融城8平方公里成片“三舊”改造項目全面啟動,6.46平方公里廣鋼新城的起步區土地已掛牌出讓,海珠生態城起步區、大坦沙島、黃埔臨港商務區及周邊地區等成片改造項目正在加緊實施。
  該負責人還介紹,除了政府主導之外,堅持市場運作是廣州“三舊”改造的法寶。探索實踐證明,堅持政府主導下,激發市場主體的熱情,共同參與改造,是解決融資問題、推動“三舊”改造的必由途徑。
  今後,廣州將繼續落實十八屆三中全會關於正確處理政府與市場關係決定性作用的精神,繼續通過公開透明、標準統一的出讓程序,鼓勵和引導講誠信、有經驗、有實力的高品質開發企業參與廣州“三舊”改造。
  利益分配保障公共利益避免單方面謀利
  “三舊”改造工作由於包含的矛盾錯綜複雜。其中,改造利益的分配是最核心的矛盾。既要利益共享,優化土地收益分配機制,合理分配土地收益,充分調動改造主體的積極性,又要註意保障公共利益,避免參與主體單方面謀取過高利益。
  市“三舊”辦負責人表示,廣州市在保障改造主體和市場主體合法權益的前提下,強調保障社會公共利益。城鄉更新改造單元中公建配套和市政基礎設施同步規劃、優先建設、同步使用。改造主體負責的公建配套和市政基礎設施未啟動建設時,除安置房外,其他建設項目不得啟動;已啟動的須立即停止建設並不得驗收。
  廣州“三舊”改造工作的總體目標是在建設“現代化宜居城市和國家中心城市”的城市目標指引下,以提升城市形象和完善城市功能、改善城鄉人居環境、傳承歷史文化、促進產業結構調整和轉型升級為核心,通過“三舊”改造盤活和釋放存量土地,提高土地節約集約利用水平,引導土地資源的高效配置,拉動經濟持續增長,全面推進城市的可持續發展。
  廣州“三舊”改造實施4年來,啟動改造區域新建各種公共服務設施累計380個。其中,學校46個,綜合三甲醫院1個,消防站2個,變電站24個,垃圾站54個,社會活動中心110個,市民休閑活動場所也大幅增加。
  文化保護舊城歷史文化資源與現代化建設結合
  綜合整治是“三舊”改造的另一種方式。據瞭解,目前廣州同德圍4平方公里舊城區綜合整治已經初見成效;民間金融街0.6平方公里改造實現了舊城區轉型升級;金沙洲、東濠涌等綜合整治項目,促進了文化保護、民生改善、環境改善、功能提升。
  廣州市“三舊”辦負責人介紹,廣州“三舊”改造非常註重保護歷史文化。以規劃為引領,將舊城中寶貴的歷史文化資源與城市的現代化建設有機結合,註重挖掘城市人文環境的獨特魅力,註重於傳統文化中提煉,積極保護彰顯嶺南地域文化特色的城市建築文化景觀。
  據悉,廣州“三舊”改造工作實施4年來,累計保護和修繕各級文物古跡、工業遺產、歷史建築16.9萬平方米。黃埔古村、花都塱頭古村等歷史文化項目都曾經安排“三舊”改造專項資金進行保護。黃埔古村已初步成為嶺南水鄉文化保護和展示的典型,塱頭古村、聚龍村、小洲村等一批既具保存價值又具時代性的嶺南特色村落得以傳承。
  地塊用途減少房地產項目加大產業轉型升級
  廣州的舊村改造,實現了城市面貌的更新和城市環境的改善。通過改造清拆違章,抽疏建築,打通交通道路和消防通道,實現“三線”下地、“雨污分流”,加強環境整治和立面整飾,增加交通消防等市政設施。改造後城中村建築密度由原來的60%—80%降低到25%—28%,綠地率由原來的5%—8%提高到35%以上。目前,獵德、花地、琶洲、文沖等舊村改造項目已經取得很好的社會效益,東漖、茶滘等舊村項目正在抓緊建設。
  廣州的舊廠改造有力推動了產業升級。4年來,在實施“三舊”改造的土地上共引進220個現代產業投資項目落戶,形成固定資產投資400億元。
  一直以來,對舊廠改造的用途和範圍,始終堅持有利於產業升級的要求,特別是對於房地產開發項目嚴格限制,著重為總部經濟、金融、科技研發用地提供支持。T.I.T創意園、太古倉碼頭、聯合交易園等舊廠改造項目蜚聲中外,把曾經低效利用的舊廠房,打造成一張張亮麗的城市新名片。
  市“三舊”辦負責人表示,廣州這4年來的實踐探索深刻地說明,用好“三舊”改造政策,土地資源長遠謀劃,就可以為廣州城市經營發展再添新動力,既能夠維護和保障城市公共利益,又有助於廣州的可持續發展。按照中央城鎮化工作會議確定的方針,廣州將在城市發展上轉變觀念,從“建新城”的城市擴張轉變到“改舊城”的城市提升,儘快完善“三舊”改造政策以及相關配套措施,通過抓好城市更新改造,加快新型城市化建設。
  劉懷宇 汪中  (原標題:推進“三舊”改造 建設新型城市)
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